Hyresförhandling

Hyresgästföreningen har ett lagstadgat uppdrag att förhandla hyran åt alla hyresgäster som vill ha kollektiva förhandlingar. Det innebär att vi i dagsläget förhandlar hyran för 90 procent av Sveriges 1,5 miljoner hyreslägenheter, vilket berör över 3 miljoner hyresgäster.

Hur sätts hyran?

Det ska vara lika hyror för likvärdiga hyreslägenheter. Därför bestäms hyran utifrån något som heter bruksvärdessystem. Bruksvärdessystemet innebär att hyran baseras på lägenhetens standard, kvalitet och service. Du ska helt enkelt betala rätt hyra för din lägenhet. Lika viktigt är att hyran inte skjuter i höjden. Ett av våra mål är att hyrorna ska stå i rimlig proportion till hushållens inkomster. Hyrorna ska inte heller öka mer än andra priser i samhället.

På flera platser i landet tillämpas systematisk hyressättning. Den hyressättningsmodellen är en utveckling av dagens bruksvärdesstystem och bygger på ett poängsystem. Idag omfattas drygt hälften av hyreslägenheterna i de allmännyttiga bostadsföretagen (SABO) av någon form av systematisk hyressättning.

2016 gjorde våra förhandlare – tillsammans med förhandlingsdelegationerna – ett fantastiskt arbete, vilket resulterade i de lägsta hyreshöjningarna på 10 år. Är du nyfiken hur en hyresförhandling går till så kan du läsa mer här.

Marknadshyror – ett hot mot vår rätt att bo

Marknadshyror och fri hyressättning skulle innebära radikalt höjda hyror för alla som bor i hyresrätt. Det innebär att hyresvärden ensidigt bestämmer hur mycket du ska betala i hyra, helt utan förhandling. Hyresgästföreningen vill behålla och utveckla dagens hyressättningssystem och säger nej till marknadshyror. Här kan du läsa mer om marknadshyror.

Om systematisk hyressättning

Systematisk hyressättning är en hyressättningsmodell där varje lägenhet bedöms och poängsätts utifrån hyresgästernas värderingar. Det är hyresgästernas värderingar av modernitet, standard, läge, förvaltningskvalitet med mera som ska avspegla sig i hyressättningen och påverka hyran i varje enskild lägenhet.

Målsättningen med systematiseringen är att få till en mer rättvisare hyressättning, där hyresgästen får bättre förståelse för hur hyran är uppbyggd. Hyrorna ska vara lika i hyreslägenheter med samma bruksvärde.

Faktorer som ska påverka hyran är lägenhetens storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge i huset, reparationsstandard, ljudisolering, hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage, biluppställningsplats samt husets allmänna läge och allmänna fortskaffningsmedel.

Läs mer om systematisk hyressättning och Stockholmshyra

Systematiserad hyressättning har utvecklats på orter runt om i landet på grund av att hyresstrukturen inte alltid präglats av konsekvens över tid. Hyror har satts utifrån olika förutsättningar. Ofta har till exempel fastighetens byggår fått ett för stort genomslag i hyressättningen vilket inte var den ursprungliga tanken med bruksvärdessystemet. Systematisk hyressättning finns i cirka 100 kommuner i Sverige, bland annat i Botkyrka och Linköping. I Stockholms stad pågår en process om att införa systemet, där kallas arbetet med systematisk hyressättning för Stockholmshyra.

Systematisk hyressättning – Stockholmshyra

Utifrån den principöverenskommelse som tidigare träffats mellan Stockholmshem, Familjebostäder, Svenska Bostäder och Hyresgästföreningen kom parterna i maj 2019 överens om att införa Stockholmshyra. Stockholmshyra är ett nytt sätt att bestämma hyrorna, så kallad systematisk hyressättning. Nya hyror kommer att börja införas tidigast under hösten 2020.

Med Stockholmshyra får vi en systematisk tillämpning av bruksvärdessystemet, det vill säga att likvärdiga lägenheter har lika hyra. Systematisk hyressättning finns redan i flera kommuner, till exempel Göteborg och Umeå.

I korthet innebär Stockholmshyra att parterna har en överenskommelse om hur olika egenskaper i boendet påverkar nivån på hyran. Egenskaperna är;

  • Antalet rum och kvadratmeter.
  • Lägenhetens standard. Om lägenheten är upprustad eller inte.
  • Standard på fastigheten. Om fastigheten är upprustad eller inte.
  • Läget och området.
  • Förvaltningskvalitet och service.

Förhandlingarna fortsätter

Parterna förhandlar vidare om detaljerna kring Stockholmshyra. När förhandlingarna är klara kommer din hyresvärd att kunna berätta hur din hyra påverkas. Nya hyror kommer att börja införas tidigast under hösten 2020 och du kommer att få information i god tid om vad som gäller för just din lägenhet och din hyra.

Ett införande över sex år

Stockholmshyra kommer att införas under en period om sex år och innebär att lägenheter kan få antingen en oförändrad hyra eller en höjd hyra. Parterna är överens om att som mest kan en lägenhet få 250 kronor i höjd månadshyra per år under de sex år systemet införs, till följd av Stockholmshyra. Under införandet av Stockholmshyra kommer det, även att precis som idag, ske årliga hyresförhandlingar.

Nu pågår inventering av lägenheter

Under 2019 påbörjade bolagen arbetet med att göra inventeringar av ett antal lägenheter runt om i Stockholm för att dokumentera fakta som är viktiga i det fortsatta arbetet. Ursprungligen trodde man att inventeringsarbetet skulle bli klart under 2019. Inventeringarna tar mer tid än vad som beräknades och fortsätter under 2020. Dessa kommer den närmaste tiden att främst ske i tomställda lägenheter. Om det skulle bli aktuellt att besöka din lägenhet kommer du att få information i god tid innan.

(Se filmen om Stockholmshyra här)

Frågor och svar om Stockholmshyra
Uppdaterat 12 december 2019


Varför inför ni Stockholmshyra?

Dagens hyressättning är inte konsekvent och inte heller tillräckligt anpassad för Stockholms förutsättningar. Med systematisk hyressättning blir det tydligare för hyresgästerna vad som påverkar hyran. Med Stockholmshyra får vi en systematisk tillämpning av det så kallade bruksvärdessystemet, det vill säga att likvärdiga lägenheter har lika hyra.

Vad innebär Stockholmshyra för mig som hyresgäst?
Införandet av Stockholmshyra kommer att starta tidigast hösten 2020 och ske etappvis under en period om sex år. En lägenhet kommer med det nya sättet att sätta hyror kunna få antingen oförändrad (fryst) eller höjd hyra.

Bostadsbolagen och Hyresgästföreningen är överens om att som mest kan en lägenhet få 250 kronor i höjd månadshyra per år under de sex år systemet införs, till följd av Stockholmshyra. Under införandet av Stockholmshyra kommer det även att precis som idag ske årliga hyresförhandlingar.

Kommer jag att få min månadshyra höjd med 250 kronor per år?

I överenskommelsen med Hyresgästföreningen finns ett maxtak för hur mycket en månadshyra kan komma att höjas till följd av Stockholmshyra. Detta kommer inte att gälla alla lägenheter i vårt bestånd. I god tid innan det nya systemet börjar att gälla kommer du att få information om din hyra.

Hur och när får jag reda på hur min hyra kommer påverkas?

Idag planerar bolagen att de första avtalen med den nya hyran tecknas tidigast under hösten 2020. Som hyresgäst kommer du informeras om hur detta påverkar din lägenhet i god tid innan en förändring av hyran sker. Du kommer också få en lägenhetsdeklaration som beskriver din lägenhets olika egenskaper.

Vad kommer avgöra hyran?

Med Stockholmshyra är det fem olika egenskaper som kommer att avgöra hur hyran sätts:

* Storleken. Antalet rum och kvadratmeter.

* Lägenhetens standard. Om lägenheten är upprustad eller inte.

* Standard på fastigheten. Om fastigheten är upprustad eller inte.

* Läget och området.

* Förvaltningskvalitet och service.

Stockholmshyra utgår från gällande lagstiftning. I arbetet har bolagen och Hyresgästföreningen även tittat på branschpraxis och nationella rekommendationer. Vi har genomfört en omfattande telefonundersökning med boende i Stockholm om vad de värderar i sitt boende. Vi har även tittat på lösningar och erfarenheter från andra svenska städer som redan har infört systematisk hyressättning.

Vad händer med de årliga hyresförhandlingarna?

De årliga hyresförhandlingarna mellan parterna pågår som tidigare och sker utöver Stockholmshyra.

Kommer alla lägenheter att omfattas?

Nej, vissa fastigheter är undantagna. Detta gäller exempelvis hus som är byggda 2011 eller senare samt kollektiv-, grupp- och studentbostäder. Även ett antal fastigheter som är hyressatta med så kallade presumtionshyra eller där bostadsbolagen ensidigt satt hyran utan förhandling med Hyresgästföreningen är undantagna.

Hur kommer det att fungera med tillval och Stockholmshyra?

Vår utgångspunkt är att de flesta typerna av tillval inte kommer att påverkas av Stockholmshyra.

Det finns två olika slags tillval för hyresgäster hos bostadsbolagen:

Ett som man betalar av över tid (t ex för spismodeller och kyl- och frysmodeller) och som ligger utanför grundhyran. Om man gjort ett sådant tillval kan hyresgästen se det på sin hyresavi. Vår utgångspunkt är att den här typen av tillval inte kommer att påverkas av Stockholmshyra.

Ett annat slags tillval är så kallat permanent tillval (t ex en säkerhetsdörr) som du eller en tidigare hyresgäst har gjort på lägenheten. Den här posten syns inte på hyresavin utan ligger inbakad i grundhyran. Stockholmshyra kommer att baseras på grundhyresbeloppet och några permanenta tillval kommer ingå i den nya hyran

Lätthanterligt informationsmaterial om Stockholmshyra

Informationsmaterial om Stockholmshyra. Lättläst och lätthanterligt, för alla som vill veta mer om hur systematisk hyressättning fungerar.

Klicka på länken för att öppna dokumentet: Information om Stockholmshyra