Tips från
bostadscoachen

Det finns tydliga regler kring hur hög hyra man får ta ut i andra hand. Trots det förekommer ibland för höga andrahandshyror, antingen på grund av okunskap eller för att uthyraren tror att hen kommer undan med det. Vad kan du göra om du misstänker att du betalar för mycket?

Du kan ha rätt att få pengar tillbaka

Om du tecknar ett avtal efter den sista september 2019 kan du ansöka om att få en återbetalning av hyra avseende två år tillbaka i tiden. För avtal som tecknas före sista september gäller ett år. Men det måste vara en hyresrätt du hyr – för bostadsrätter kan andra regler gälla.

För att kunna få återbetalning krävs att du betalat en hyra som överstigen den hyra som förstahandshyresgästen betalat, eller att hyran överstiger lägenhetens egentliga bruksvärde.
Om du hyr en möblerad lägenhet får du räkna med ett påslag på max 15 procent utöver förstahandshyresgästens hyra.

Leta ny lägenhet innan du begär pengarna tillbaka

Försök att få tag i en ny lägenhet innan du begär tillbaka pengar för hyran. Om du har bott i andrahandslägenheten mindre än två år har du nämligen inget besittningsskydd, och kan bli uppsagd av vilken anledning som helst. Då är det klokt att vänta med din ansökan till hyresnämnden tills du har ordnat ett annat boende.

Ansökan måste vara inne tre månader efter flytten

Vänta inte alltför länge med din ansökan. Om du har flyttat från lägenheten måste din ansökan om återbetalning ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att du flyttade. Datum för ansökan till hyresnämnden är utgångspunkt för när man beräknar retroaktiv återbetalning.

Som medlem i Hyresgästföreningen kan du alltid kontakta oss om du vill ha mer information.

Det finns egentligen ingen boendeform som heter tredje- eller fjärdehand. Trots det, så ser det ju ut så runt om i Stockholm. De boendeformer som formellt finns är förstahand och andrahand. Förstahand innebär att det är du som har hyreskontraktet. Andrahandsuthyrning till någon annan kräver tillstånd från värden, för att den ska vara tillåten. Du som andrahandshyresgäst har inte rätt att hyra ut till en tredjehandshyresgäst. Det är otillåtet, men inte brottsligt så länge du inte tar ut en överhyra. Däremot riskerar man som andrahandshyresgäst att förlora bostaden med kort varsel om förstahandshyresgästen väljer att säga upp hyresavtalet. Som medlem i Hyresgästföreningen kan du alltid vända dig till oss, om du känner dig osäker på vad som egentligen gäller. Vi är experter på hyresmarknaden och kan guida dig rätt.

Att hyra i andrahand eller att bo som inneboende är inte brottsligt, och du kan inte utsättas för några repressalier. Däremot definieras det som ett brott om du betalar för ett andrahands- eller förstahandskontrakt. Både den som säljer och köper ett hyreskontrakt begår brottsliga handlingar. Om en person hyr ut sin bostad till dig utan godkännande från värden, så handlar det om otillåten uthyrning. Personen riskerar då att bli av med sitt förstahandskontrakt och konsekvensen blir för dig att du står utan bostad. Har personen utöver att hyra ut utan tillstånd också tagit ut en överhyra, så gör personen sig skyldig till brott och riskerar böter eller fängelse högst två år. Oavsett hur du bor kan du som är medlem i Hyresgästföreningen alltid vända dig till vår rådgivning, om du känner dig osäker på vad som egentligen gäller.

Om du upplever att du blir trakasserad eller kränkt så är det till polisen du ska vända dig för att göra en anmälan om brottslig handling. Trakasserier och kränkningar är allvarliga och ska aldrig accepteras. Hyresgästföreningen lämnar ärenden om trakasserier och kränkningar till ansvariga instanser och myndigheter, men som medlem kan du alltid ta kontakt med oss så hjälper vi dig att hitta rätt väg framåt.

Om du upplever dig diskriminerad så är det till Diskrimineringsombudsmannen du ska vända dig. De tar emot anmälningar och utreder ärenden kopplade till diskriminering. Tänk på att det kan vara viktigt att dokumentera händelsen så att det är möjligt att bevisa vad som hänt vid en eventuell rättegång. Vi på Hyresgästföreningen jobbar inte med diskrimineringsärenden, men som medlem kan du alltid ta kontakt med oss, så hjälper vi dig att hitta rätt väg framåt.

Du som hyr en hyreslägenhet i andrahand saknar dessvärre en hel del av dom rättigheter som en förstahandshyresgäst har. Exempelvis så saknar en besittningsskydd de första två åren. Det innebär att förstahandshyresgästen när som helst kan säga upp hyresavtalet utan att ange någon direkt orsak. Vid uppsägningen har du emellertid rätt till en viss uppsägningstid. Uppsägningstiden är oftast tre månader, men den kan variera beroende på hyresförhållandets längd och vad som står i hyresavtalet.

Den hyra som du har som andrahandshyresgäst ska vara skälig hyra. Den som hyr ut har inte rätt att ta ut överhyra på det sätt som vi nu ser runt om i Stockholm. Om hyran har varit för hög kan du kräva retroaktiv återbetalning upp till två år bakåt i tiden. Som medlem i Hyresgästföreningen kan du få stöd av våra jurister för att driva en återbetalningstvist. Vi har dessutom koll på vilken hyra som är skälig, om du hyr en hyreslägenhet i andrahand.

Du som hyr hela lägenheten i andrahand har rätt att ensam disponera bostaden. Det innebär att en förstahandshyresgäst alltid måste lämna meddelande i god tid innan den vill besöka bostaden.

Har du betalat deposition så har du rätt att få den återbetald när ditt kontrakt upphör, så vida det inte har uppstått några skador på lägenheten. Andrahandshyresgästen ansvarar endast för skador på bostaden som har orsakats uppsåtligen eller genom vårdslöshet. Det innebär att andrahandshyresgästen inte är ersättningsskyld för skador som har uppstått genom normalt slitage eller genom olyckshändelser.

Hur ser reglerna ut när du hyr en lokal av hyresvärden? Är det okej att ställa in en säng, sova där och använda lokalen som bostad? Här går vi igenom vad som är tillåtet.

Nej, du kan inte använda lokalen som bostad.

Om du hyr en lokal får du inte använda den för annat ändamål än vad du och värden kommit överens om. Använder du lokalen som bostad utan hyresvärdens tillstånd riskerar du att bli av med hyreskontraktet.

Som medlem i Hyresgästföreningen kan du alltid kontakta oss om du vill ha mer information.

Om du och din partner funderar på att flytta ihop och bli sambor undrar du kanske om det är något du måste meddela din hyresvärd. Den av er som ska flytta in undrar kanske också om den gamla lägenheten måste sägas upp direkt. Här får ni svaren.

Nej, du behöver inte få värdens tillstånd för att flytta ihop och bli sambo.

Den av er som flyttar ut från sin lägenhet måste inte säga upp hyreskontraktet omedelbart. Man har nämligen rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand för att prova på att vara sambo. Det finns ingen bestämd tidsgräns för hur lång provperioden får vara, men normalt brukar man kunna få tillstånd att provbo tillsammans i sex månader upp till ett år.

För att få hyra ut lägenheten krävs att hyresvärden alternativt hyresnämnden godkänt detta.

Som medlem i Hyresgästföreningen kan du alltid kontakta oss om du vill ha mer information.

Vem som helst kan glömma att betala en räkning. I de flesta fall får man då en påminnelse och kanske en förseningsavgift. Men hur är det med hyran? Riskerar du att bli av med din lägenhet om du betalar den för sent?

Ja, om du är försenad med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen kan värden säga upp dig utan uppsägningstid. Man säger då att din hyresrätt är förverkad.

Betala din hyra i tid!
Om värden säger upp ditt hyresavtal ska du först få ett meddelande där det står att du kan få tillbaka hyresrätten om du betalar hyran inom tre veckor från den dag du fick meddelandet.

Om du inte betalar hyran inom de tre veckorna är det stor risk att du förlorar rätten att bo kvar. Dessa fall bedömer tingsrätten mycket strängt. De tre veckorna bärjar inte räknas förrän värden skickat ett meddelande till socialkontoret om att du kommer bli uppsagd.

Betalar du hyran några dagar försent vid upprepade tillfällen kan hyresvärden säga upp dig och du blir tvungen att flytta. Hyresvärden måste dessförinnan uppmana dig att betala hyran i rätt tid och informera dig om att du kan förlora ditt hyresavtal om förseningarna fortsätter.

Som medlem i Hyresgästföreningen kan du alltid kontakta oss om du vill ha mer information.

Det kan verka naturligt att du som bor i bostaden får ta över kontraktet. Men fullt så enkelt är det inte. Om du är inneboende eller hyr i andra hand har du ingen rätt att ta över ett förstahandskontrakt.

Som andrahandshyresgäst eller inneboende har du ingen laglig rätt att ta över ett förstahandskontrakt. Men om förstahandshyresgästen inte längre är intresserad av att flytta tillbaka till eller ha kvar lägenheten, kan du alltid fråga hyresvärden om du kan få ta över kontraktet. Men vanligen lämnar hyresvärdar tomma lägenheter till bostadsförmedlingen eller sin egen kö.

Vem kan överta ett hyresavtal?

I övrigt är det bara närstående personer som har delat hushåll (sammanbott) med förstahandshyresgästen i minst tre år som kan få ta över lägenheten. Med närstående menas enligt lagen make, sambo, föräldrar, barn, syskon och andra släktingar – inte vänner.
Med sammanbott menas att man har gemensamt hushåll och använder lägenheten tillsammans.

Samma regler gäller om den personen som har kontraktet avlider eller flyttar.

Som medlem i Hyresgästföreningen kan du alltid kontakta oss om du vill ha mer information.

Svaret är att det beror på vad det är du hyr ut. Är det en hyreslägenhet, en bostadsrätt eller kanske en villa? Här förklarar vi hur reglerna ser ut när uthyrningen inte gäller en hyresrätt.

Hyresrätt eller ägt boende?

Hur hyran sätts beror på om du hyr en hyresrätt eller en bostadsrätt i andra hand. Den som hyr ut en hyreslägenhet får ta ut en skälig hyra, i princip bara samma hyra som den själv betalar för lägenheten. Om lägenheten är möblerad kan en mindre summa för möblerna läggas på, max 15% av hyran.

När du hyr en bostadsrätt eller villa gäller det här.

Bostadsrättshavaren, eller ägaren, får ta ut en hyra som ska motsvara de driftskostnader och kapitalkostnader som hen har. Ägaren får ta ut kapitalkostnader även om hen faktiskt inte har några lån på sin bostad. I de här fallen gäller alltså inte bruksvärdesprincipen.

Med driftkostnad menar vi månadsavgift, kostnader för el och vatten med mera. Även ersättning för slitage av möbler omfattas, om lägenheten hyrs ut möblerad. När det gäller kapitalkostnaden så beräknas den utifrån bostadens marknadsvärde. Ägaren får ta ut en ”skälig avkastningsränta” på bostadens marknadsvärde. Marknadsvärdet får man fram till exempel genom att jämföra priser på liknande bostadsrätter som överlåtits. Bedömningen ska vara objektiv. Idag vet man inte säkert vad en skälig ränta är, men i förarbetena skriver man att riktpunkten ska vara ett par procentenheter över Riksbankens referensränta.

På Hyresnämndens webbsida kan du se hur man räknar ut en andrahandshyra.  Den nya hyran ska, som huvudregel, gälla från dagen för ansökan. Om du inte är nöjd med beslutet så kan du överklaga till Svea hovrätt. Det kan däremot inte en hyresvärd göra.

Ingen återbetalning av hyran

Som hyresgäst i en bostadsrätt eller villa hyr du enligt lagen om uthyrning av egen bostad och du kan inte begära hyressänkning bakåt i tiden, endast från den tidpunkt en ansökan om ändring av hyran inkommit till hyresnämnden. Den rätten fanns tidigare men har numera tagits bort. Rätten till återbetalning, enligt hyreslagen, finns däremot kvar om du hyr en hyresrätt i andra hand.

Hyresgästen har inget besittningsskydd

När du hyr enligt lagen om uthyrning av egen bostad saknar du besittningsskydd. Det innebär att du inte har möjlighet att få en uppsägning rättsligt prövad, förutsatt att uppsägningen är giltig. Detta gäller oavsett anledning till att din hyresvärd säger upp dig.

När hyresgästen säger upp avtalet

När du ska säga upp ditt hyresavtal har du alltid en månads uppsägningstid enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Hyr du enligt hyreslagen gäller generellt tre månader uppsägningstid både för hyresgäster och hyresvärdar.

När hyresvärden säger upp avtalet

Hyresvärden kan säga upp ditt hyresavtal med tre kalendermånaders uppsägningstid, oavsett om det är ett hyresavtal på bestämd eller obestämd tid. Har ni avtalat om längre uppsägningstid gäller den längre tiden.

När den här lagstiftningen infördes protesterade Hyresgästföreningen och varnade för att hyrorna kommer att gå upp, det var precis vad som hände.

Som medlem i Hyresgästföreningen kan du alltid kontakta oss om du vill ha mer information.

Att hyra ut sin lägenhet i andra hand kan vara både praktiskt och smart. Men var försiktigt så att du inte tar ut för mycket i hyra – då kan du förverka din hyresrätt och bli återbetalningsskyldig. Här får du några råd på vägen.

Skälig hyra

När du hyr ut en hyreslägenhet i andra hand får du ta ut det som kallas för skälig hyra. Om lägenheten hyrs ut omöblerad får hyran inte vara högre än det du själv betalar till hyresvärden. Är lägenheten fullt möblerad kan du lägga på en summa för att hyresgästen får använda möblerna. Påslaget får inte vara högre än 15 % av hyran.

Om du tar ut för hög hyra förverkas din hyresrätt om du inte kan visa på giltig ursäkt. Den som hyr i andra hand kan i efterhand vända sig till hyresnämnden för att få hyran prövad och kräva tillbaka “överhyran” plus ränta. För avtal tecknade efter den sista september 2019 kan andrahandshyresgästen ansöka om att få en återbetalning av hyra avseende två år tillbaka i tiden. För avtal som tecknas före första oktober gäller ett år.

Vår erfarenhet är att andrahandshyresgäster oftast vinner sådana ärenden.

Annat att tänka på när du hyr ut i andra hand:

Det finns en mängd saker du måste tänka på när du hyr ut din lägenhet i andra hand. Desto mer du har gått igenom med din andrahandshyresgäst ju säkrare kommer ni båda att känna er under tiden.

Tips för dig som ska hyra ut i andra hand

• Skaffa dig värdens tillstånd för att hyra ut i andra hand
• Skriv ett kontrakt med din andrahandshyresgäst – ett exemplar till dig och ett till din hyresgäst
• Om du kommer att hyra ut lägenheten längre än två år bör du skriva en överenskommelse med andrahandshyresgästen om att hen avstår från besittningsskyddet
• Hyr du ut längre än fyra år ska överenskommelsen om besittningsskyddsavstående godkännas av hyresnämnden
• Gör en inventarieförteckning
• Notera skador och brister i lägenheten
• Försäkra dig om att hen kan betala hyran. Andrahandshyresgästen betalar hyran till dig, och du betalar sedan till din hyresvärd

Som medlem i Hyresgästföreningen kan du alltid kontakta oss om du vill ha mer information.

Det kan vara svårt att skilja på andrahandshyra och inneboende. Även om det kan tyckas som en bagatell att du bjuder in en kompis att bo hos dig, kan det vara en god idé att hålla reda på formaliteterna.

Du får låta din kompis flytta in som inneboende, utan att du behöver inhämta ett tillstånd från din hyresvärd. Men det är viktigt att känna till att det är du som är ansvarig för lägenheten och för alla som vistas i den. Om din inneboende exempelvis orsakar en skada är det alltså du som ansvarar för reparationen.

Gränsen mellan en inneboendesituation och en andrahandsupplåtelse kan vara oklar. Du behöver ett tillstånd om du inte använder din lägenhet som din fasta bostad eller som ett nödvändigt bostadskomplement.

För att det ska räknas som ett nödvändigt bostadskomplement ska bostaden användas i samband med arbete eller studier och du ska övernatta i lägenheten 2–3 dagar i veckan alternativt 80–100 dagar per år. Lägenheten ska dessutom ligga utanför pendlingsavstånd från din permanenta bostad.

Kom också ihåg att du inte får ta ut högre hyra av din hyresgäst än vad du själv betalar i hyra! Om du hyr ut en del av din lägenhet ska hyran motsvara en proportionerlig andel av din egen hyra i förhållande till hur stor del av lägenheten du hyr ut. Du får göra påslag för möblering och annan utrustning (maximalt 15 % av hyran om du hyr ut fullt möblerat), samt för faktiska kostnader för andra nyttigheter som ingår. Du riskerar att förverka din hyresrätt om du tar ut för hög hyra, och detta gäller även om du hyr ut till inneboende.

Som medlem i Hyresgästföreningen kan du alltid kontakta oss om du vill ha mer information.

Tidig morgon. Du vaknar av att det ringer på dörren. Du har inte bestämt möte med någon så du bestämmer dig för att ligga kvar. Plötsligt hör du att dörren öppnas; det är värden som kommer in med en hantverkare som ska inspektera elementen. Får det gå till så?

Nej, värden får inte gå in i din lägenhet utan ditt tillstånd. Om värden behöver komma in i din bostad för att ”utöva nödvändig tillsyn” eller annat så måste hen ha ditt tillstånd. Utan ditt tillstånd räknas det som en brottslig handling.

Värden måste ha ett klart tillstånd för att gå in i din lägenhet med huvudnyckel. Det finns de som säger att det räcker med att värden lägger till exempel en lapp i brevlådan och berättar att deras personal tänker gå in i lägenheten, och om du inte protesterar mot det har du gett ditt samtycke. Men det räcker inte.

Om värden går in i lägenheten utan ditt tillstånd kan det räknas som en brottslig gärning. Kontakta din värd och säg att du inte accepterar att de går in i din lägenhet utan ditt tillstånd.

Fortsätter värden att gå in utan tillstånd i lägenheten, kan du polisanmäla det. Du kan också begära att värden ändrar dina hyresvillkor så att hen inte längre ska få ha en reservnyckel till din lägenhet. Om värden inte går med på att göra ändringen kan du ansöka till hyresnämnden att det ska göras ändå.

Det här kan du göra själv:

• Säg till värden att du inte tillåter att de går in i lägenheten utan ditt tillstånd.
• Polisanmäl om värden ändå går in i lägenheten utan tillstånd.
• Kontakta hyresnämnden för att få ändrade hyresvillkor.

Som medlem i Hyresgästföreningen kan du alltid kontakta oss om du vill ha mer information.

Om du vill hyra ut din lägenhet när du själv inte använder den, till exempel när du är bortrest, är det fråga om andrahandsuthyrning. Då måste du alltid ha hyresvärdens tillstånd. Om du vill hyra ut ett rum samtidigt som du själv bor i lägenheten behöver du oftast inte något tillstånd från din hyresvärd. Men det finns risker med att hyra ut via Airbnb – eller andra liknande uthyrningssajter där man hyr ut sin bostad under relativt kort tid för fritidsändamål – även om du bor i lägenheten samtidigt som du hyr ut. Här nedan kan du läsa mer om vad du inte får göra.

1. Uthyrningen får inte påminna om hotellverksamhet
Har inte du och din hyresvärd bestämt annat så ska du använda din hyresrätt som bostad. Använder du hyresrätten på annat sätt, till exempelvis till att hyra ut rum i sådan omfattning att det är jämförbart med hotellverksamhet, åsidosätter du dina skyldigheter som hyresgäst. Då riskerar du att förlora din hyresrätt.

2. Du får inte ta ut för hög hyra
Du riskerar att förlora din hyresrätt om du tar ut en oskälig hyra från en inneboende eller en andrahandshyresgäst. En skälig hyra ska motsvara den del av din egen hyra som motsvarar den del av bostaden som du hyr ut. Har lägenheten till exempel två lika stora sovrum, och du hyr ut ett av sovrummen samt låter den inneboende använda övriga ytor som badrum, kök och vardagsrum kan en rimlig hyra vara högst hälften av din egen hyra. Hyr du ut fullt möblerat får du ta ut ett påslag om max 15%. Det är också tillåtet att göra överenskommelser om faktiska kostnader för el, vatten och fiber om det tillkommer.

3. Uthyrningen får inte riskera att medföra men för hyresvärden
Du behöver generellt sett inte samtycke från hyresvärden för att få ha en inneboende, alltså när du hyr ut en del av din lägenhet samtidigt som du själv bor i den. Men det är inte helt riskfritt om du tänker hyra ut till många inneboende samtidigt, eller till flera olika inneboende under kort tid. En sådan omfattande uthyrning kan nämligen vara otillåten och leda till att du förlorar din hyresrätt, eftersom den kan innebära risk för olägenheter både för hyresvärden och dina grannar. Olägenheter kan vara till exempelvis störningar i form av spring i trapphus, ökat slitage i lägenheten med mer.

Som medlem i Hyresgästföreningen kan du alltid kontakta oss om du vill ha mer information.